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不動産の売却について

 

-土地や建物などの売却をお考えの皆さまへ-

1. 不動産の売却について

より良い住まいへの住み替え、家族との同居、転勤などライフスタイルや家族構成の変化、相続、あるいは経済的な事情など不動産を売却する理由は様々でしょう。不動産はほとんどの皆さんにとって最も大きな資産であり、取引時には大きな金額となります。金額が大きいだけに、知っておくべきことを理解していないと大きなトラブルにつながる可能性もあります。ここでは、皆さまの大切な資産である不動産を売却される際に注意すべきこと、トラブルに巻き込まれないために知っておくべきことなどについて説明させていただきます。

2. 不動産売却の際知っておくべきこと

(1)仲介と買取

不動産(緑)

不動産の売却には、仲介と買取という二つの売却方法があります。仲介とは不動産会社に依頼して買主を探してもらうことで、売買成立の際には仲介手数料を支払う必要があります。買取とは直接不動産会社に不動産を買い取ってもらうことでで手数料はかかりません。仲介での売却は、市場価格に近い価格での取引が期待でき、一般的に買取よりは高い価格となります。一方で、売却までに時間がかかることがあり、需要次第でなかなか売却できない可能性もあります。買取では時間をかけずに確実に不動産を売却できますが、仲介での売却よりも安い価格での取引となります。迅速に取引を成立させたいのか、あるいは、時間がかかってもより高い金額で売りたいのかによって、どちらがより適切なのかは変わってきますが、それぞれの長所・短所を理解し、ご自身にとって最大限の利益が得られる売却方法を選択するようにしましょう。

(2)売却価格について

ご自身が所有する不動産を少しでも高く売りたいと誰もが考えるでしょう。しかし、現実にその不動産にどの程度の価値があるのかを的確に把握するのは簡単ではありません。そのため、まずは不動産会社などに査定を依頼することが、より適切な売却価格を知るための第一歩となります。ここで注意が必要なのは、査定価格がイコール売却価格になるわけではないということです。市場の動向次第で、売却価格は上下する可能性があるからです。また、媒介契約を結ぶために、実際の評価よりも高い査定価格を提示する不動産会社なども存在します。したがって、あまりにも高過ぎたり、逆に低過ぎたりする査定価格には注意する必要があります。まずは、不動産の簡易査定サイトを使ってインターネットで査定してもらい相場を把握し、その上で信頼できそうな不動産会社と契約するというプロセスも有効だといえます。

(3)不動産に関する情報

売却予定の物件に関する情報は、できるだけ具体的に不動産会社、購入希望者などへ提供しましょう。不動産に不具合や欠陥があるにもかかわらず、それを説明せずに契約が締結されると、後に下で説明するようなトラブルにつながる可能性があります。誰しもマイナス情報は伝えづらいのは当然だと思います。ただ、目先の利益にとらわれて重要な事実を隠蔽することは、買主はもちろん、ご自身にも、最悪の場合には法的な問題として降りかかってくる恐れがあります。不動産会社などのプロを通して情報を伝えてもらえば、悪い印象にならないように事実を伝えられることもありますので、プラスもマイナスも含めて、不動産情報は正確に伝えるよう心がけましょう。

3. 不動産売却でのトラブル

ここでは、不動産売却に伴う代表的なトラブルを述べさせていただきます。

(1)契約解除によるトラブル

不動産の売却は、まずは売買契約を結び、その後物件を引き渡すことによって完了します。この時、契約締結後で、かつ引き渡し前などのタイミングで買主が契約解除を言い出すケースがあります。こうしたトラブルは、買い手が契約締結後であるにもかかわらず、安易にそれを解除できると考えていることによって起こっているようです。そしてこのようなトラブルは、裁判によって解決しなければならなくなるケースも少なくありません。売買契約を結ぶ際には、不動産会社に任せきりにせず、どのような場合に契約を解除できるのか、あるいは契約解除の際に発生する金銭支払い義務はどうなっているのかなどを具体的に理解し、事前に解除によって起こり得ることを想定しておきましょう。

(2)瑕疵担保責任によるトラブル

瑕疵担保責任とは、売却予定の不動産に不具合や欠陥があるにもかかわらず、売主がそのことを買主にきちんと告げていなかった場合に問われる責任です。例えば、雨漏りがある、シロアリの被害がある、などの事実を知っていたのに、それを買主に伝えずに売却し、その後その事実が発見された場合などに売主が責任を負うこととなります。こうしたトラブルを避けるためには、上述「不動産に関する情報」でも述べましたが、売主、不動産会社ともにたとえマイナス情報であったとしても、契約を結ぶ前にそれを買主に明確に伝えることが重要です。早く不動産を売却したいと考えるあまり、重要な事実を伝えるという義務を怠ると、後々大きな問題になりますので注意が必要です。

4. 不動産売却の流れ

以下、不動産売却の大まかな流れを説明させていただきます。

  • STEP1
    売却のご相談
  • STEP2
    物件調査・価格査定
  • STEP3
    媒介契約の締結
  • STEP4
    売却活動・状況報告
  • STEP5
    売買契約の締結
  • STEP6
    物件の引き渡し

STEP1. 売却のご相談

売却の流れ

土地や建物などの売却をお考えの方は、電話メールフォームなどで当社へご相談ください。必要に応じて面談もさせていただきます。初めての不動産売却で何から始めればいいのか分からないという方もおられると思いますが、どんなことでも構いませんのでお気軽にご連絡ください。

STEP2. 物件調査・価格査定

不動産鑑定士

不動産の売却価格を見積もるために、建物の状況・特徴、築年数、周辺の物件の相場・売買事例などから総合的に物件を調査し、適正な査定価格をお知らせします。査定は無料にて承りますので、お気軽にお申し付けください。

STEP3. 媒介契約の締結

売却をご決断されたら、当社と媒介契約を結んでいただきます。売主さまのニーズに合わせたご契約をご提案させていただきます。

STEP4. 売却活動・状況報告

買主を募るため、営業活動、チラシ、広告、インターネットでの情報発信など様々な手法で売却活動を行います。そうした活動に伴う問い合わせ、買主候補の皆さまの反応などの状況を随時ご報告致します。

STEP5. 売買契約の締結

売主さま、買主さま双方が契約条件について合意したら、売買契約を締結致します。高額な契約となりますので、後にトラブルが発生しないよう、条件、責任、義務などについて、売主さまに丁寧かつ明確に説明させていただきます。

STEP6. 物件の引き渡し

物件見学

売買契約締結後、各種書類の準備、残代金の受け取り、固定資産税など諸手続きを行なった後、不動産を買主さまへ引き渡して取引が完了します。

6.その他

不動産を売却したくても、どこに相談していいのか分からないという方もおられるでしょう。当社では、注意すべき事柄や売却の流れなどを専門家が丁寧に説明させていただきますので、お気軽にご連絡ください。